Проблемы ЖКХ под гражданский контроль
Проблемы ЖКХ на сегодняшний день обострились настолько, что пришла пора принятия серьезных решений в этой области - износ основных фондов и сетей, отсутствие цивилизованных взаимоотношений собственников с управляющими компаниями, криминальная активность - все это заставляет нас объединиться и начать действовать сообща.
ОБЩЕСТВЕННАЯ ПРОГРАММА «ГРАЖДАНСКИЙ КОНТРОЛЬ ЖКХ»
Российское ЖКХ еще с доперестроечных времен страдает серьезными проблемами, среди которых наиболее остро сказывается критический износ основных фондов и сетей. Вызывает много нареканий состояние взаимоотношений собственников с управляющими компаниями. Но едва ли не основная проблема – это пассивность жильцов и неграмотность при заключении договоров с управляющими компаниями. Жители должны иметь возможность контролировать расходование средств управляющей компанией, но пока реально действующих ТСЖ еще очень мало, и их влияние на ситуацию в целом не позволяет говорить о серьезных изменениях в этой области.
«Болезни» ТСЖ можно условно разделить на три группы. Во-первых, организационные: в домах, где много муниципального жилья, а собственников мало, часты жалобы, что ТСЖ принимает решение в интересах меньшинства, совершенно не учитывая мнение нанимателей. Вторая группа – кадровые проблемы: жители жалуются, что в ТСЖ оказались не те люди, и идет установление совершенно грабительских тарифов. И третья – проникновение в руководство ТСЖ откровенных аферистов, когда ТСЖ используется для личного обогащения руководителей: счет в банке служит для «прокручивания» собранных с участников товарищества средств.
Львиная доля перечисленных проблем вызвана банальной инертностью собственников при выстраивании отношений с управляющими компаниями. Недостаточно внимания уделяется подготовке профессиональных кадров в области управления объектами ЖКХ, кроме того, между УК отсутствует реальная конкуренция, что влияет на качество предоставляемых ими услуг.
Требует доработки и правовая база деятельности в области ЖКХ. Необходимо законодательно закрепить обязанность ТСЖ отчитываться перед жильцами о расходовании средств и усилить контроль над отчетами о деятельности Управляющих компаний. Важна и роль общественности в экспертизе законодательных актов на тему ЖКХ.
По мнению наших экспертов, стоит рекомендовать федеральным и региональным властям принять ряд мер в области реформирования отечественной системы ЖКХ. Сейчас ведется работа по законопроекту о внесении изменений в Жилищный кодекс. В частности, предполагается урегулировать такую проблему, как большое количество собственников в одном жилом доме. За рубежом в 80 процентах случаев у домовладения один хозяин, в то время, как у нас большинство населения проживает в многоквартирных домах. В результате крайне сложно разделить частную собственность и общую. Реально в квартире собственнику принадлежит только воздух. Стены, трубы, окна — это все относится к общественной собственности. При этом на таком сложном многоквартирном объекте до сих пор нет разделения на сферы ответственности, в том числе и потому, что владелец жилья в таком доме сам не до конца осознает, чем в точности владеет.
Такая неопределенность способствует возникновению множества претензий к качеству многих управляющих компаний и развитию злоупотреблений в этой сфере. Например, этой зимой, как обычно, СМИ и интернет были заполонены упреками общественности к муниципальным и региональным властям по поводу обледенения скатов крыш. Но никто не задумался о том, что не Матвиенко должна отвечать за сосульки, а управляющая компания. Получается так, что юридическое лицо есть, а требований к нему нет.
Однако, списывать все огрехи в сфере ЖКХ только на ТСЖ и собственников было бы неверно и несправедливо. Такую проблему, как монополизм владельцев коммунальных сетей не решить в рамках общественной инициативы. Например, сегодня все, что может собственник в плане контроля водоснабжения – установить счетчик, который будет контролировать расход воды, но не ее качество, которое зависит, в том числе и от состояния труб.
Беспокоит и проблема высокого уровня криминальной активности в секторе ЖКХ. В России уже появились рейдерские захваты в ТСЖ, известны примеры, когда жители вынуждены вступать в борьбу с липовыми товариществами и нанятыми ими управляющими компаниями. Но нормативы для работы правоохранительных органов в этом направлении отсутствуют.
Мы считаем, что при подготовке изменений в Жилищный кодекс, необходимо учесть интересы и сбалансировать права и обязанности всех участников отношений с сфере коммунального хозяйства. Собственник должен иметь преимущество в выстраивании отношений с производителем и поставщиком услуг. Безусловно необходимо скорректировать законодательство и в направлении усиления защиты интересов собственников от криминала.
Необходимо законодательно закрепить порядок контроля за деятельностью управляющих компаний: должно ли быть государственное лицензирование или вполне достаточно принципов саморегулируемых организаций. По нашему мнению государственный контроль в этой сфере все же необходим, есть добросовестные структуры, которые пришли на этот рынок честно работать и есть бывшие ЖЭКи с пьяными водопроводчиками, а есть откровенные мошенники.
К сожалению, пока управляющие компании не воспринимают собственников как хозяев, а рассматривают как источник, откуда можно выкачать много денег. Страдают и поставщики, поскольку весь денежный поток за газ, воду, электричество идет через управляющие компании, и идет нередко с большими задержками. Однако, какими бы высокими ни были долги управляющих компаний, никто из поставщиков не имеет права отключить воду или газ. Стараясь как-то компенсировать свои потери от несвоевременной оплаты, поставщики вынуждены закладывать в тарифы определенный процент и снова страдают собственники жилья, а управляющие компании получают неплохой «навар» от прокрутки чужих денег на совершенно законных основаниях. Необходимы чрезвычайно жесткие меры контроля за управляющими компаниями.
По мнению общественной организации "Гражданская инициатива", кардинально изменить ситуацию смогли бы специальные образовательные программы для собственников жилья, отбор и распространение лучших практик ТСЖ. Мы видим выход в организации широкой просветительской компании в области жилищного права, внедрении культуры жилищных взаимоотношений. Необходимо, помимо того, уделять внимание проблемам не только собственников, но и нанимателей жилья, интересы которых сейчас вообще никто не защищает.
«Гражданская инициатива» полагает, что в сфере ЖКХ необходимо ввести правила, принятые для саморегулируемых организаций и членство в таких организациях должно быть добровольным. Возможно, необходимо разделить функции при обслуживании многоквартирного дома на эксплуатационные и управленческие, поскольку, например, обслуживанием лифтов должна заниматься специальная структура, а отвечать за санитарное состояние подъездов — другая.
В то же время, в России только формируется ответственный собственник у которого обязанностей уже достаточно, а права свои он еще не понимает. Поэтому, по крайней мере, на этом этапе необходимо обязательное государственное регулирование отношений в сфере ЖКХ. Государство должно нести ответственность, а не самоустраняться. Политика в сфере ЖКХ должна быть взвешенной и системной.
